財富有三種 !!  你要哪一種 ?

              財富有三種 , 每個人都希望致富 , 你希望哪一種致富方式 ? 

1. 幸運中大獎 , 機率不到千萬分之一       2.擁有知識根勇氣 ,  抓住機會一夕暴富 , 機會不到 1%     3.擁有智慧跟膽識, 財富慢慢累積  . 機會有 90% 

         小房東沒啥偏財運 , 是第三種人 , 我深信大多數人, 只能是第三種人 , 大多數上班者, 因為膽量根心態,已經被公司磨平了 ,沒有創意, 也沒有膽量創業, 雖然很想出去創業, 看不起死薪水 , 但是說到生活困境 , 又只能屈服, 滿腔抱怨的乖乖上班, 繼續埃老闆唸...   只能透過理財方式, 一點點的累積或是虧損, 直到任清事實....

       小房東說過, 依靠股票收入, 是確實的不可靠, 大多數股票卒 , 長久的操作下, 一定會輸的, 輸的光光的 , 只能隨消息面起舞 , 因為既沒有消息, 也沒有足夠資金拉抬, 只有虧前的命運 !! 所以我替台灣百萬推休族把股票當成唯一收入工具 , 感到憂心 , 股票只能一種玩法 , 就是 " 歷史低點進場, 絕對勝利 !! "  , 其他者 , 一率慘賠....

   為何我選擇作套房, 就是因為我覺得所有理財方式, 套房是最容易累積財富的 , 他很單純的就是複利的工具, 加上點創意, 會很好玩的 , 而且套房的累積性很快,  快速到你無法想像, 他會花好幾年成長, 也需要投入時間根成本, 但是也是有如下的缺點 :

1. 投入大量的時間, 很累, 會影響生活品質

2. 房客的更換很快, 尤其是今年, 簽約一年的大慨很多都半年就陣亡...

3. 經營者必須要很有抗壓性, 能面對房客, 面對各樣的客人, 要有能力行銷自己的產品

小房東以前不敢奢望我的收入可以到 5萬甚至更高, 不要騙人了, 大家都是平凡上班族 , 做完套房產品, 我深刻知道 , 一個月要過10萬輕鬆如意 !! 

我可以用自身當例子 , 各位當上班族存款150萬在銀行 , 經過三年 我看最多 150+ 2%定存, 我看最多160萬吧 , 當初我只趕投入套房 150萬 , 雖然現在我依然沒啥存款(因為一直投資)  , 可以我可以跟各位說明 ,

1. 月收入超過 10萬以上 (就光出租喔)   , 押金庸金都不算, 買賣價差都不算喔

2.資產價值過千萬    (自有15間 , 管理6間)

各位的起點150萬 , 我從現在追趕, 我大約一年就可以趕上 , 之後大幅領先各位的存款...  錢放在銀行, 各位是錯了 !!  你可能覺得風險很高, 還是銀行安穩點 , 可是, 再過 4年 , 我可以退休了, 我月收過 20萬 , 各位還在拼薪水, 拼經濟....   我已經大幅領先帳面的 150萬了...        這只是一個簡易的計算而已 , 各位可以想想   當初創業的150萬換成15間套房 , 一間才10萬...  可是我一間套房年收可以到7萬...    這才是驚人的數字....   惠這樣可觀 , 不是幸運從天上掉下來 , 那是犧牲三年的生活品質跟週末...   換取40歲以後悠閒的週休7日....   

各位,要做悠閒的房東不容易 , 要做一個滿租高報酬的房東更是艱難, 可是你就寧願幫別人加班換取每小時 150塊的少少工資...   這不是我希望的生活 !!  希望各位看官思考思考....  不要再被老闆剝削了...

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                               擁有資產, 未必有高現金流, 未必高收入 !!

        為何這樣說呢 ? 人家不是說買不動產很好怎樣的, 為何我會這樣說呢 ?  那就要看你對資產定義為何了 !! 所謂資產, 指的是固定週期,會把錢放到你口袋的, 才叫做資產, 把錢掏出去給別人的 , 就叫做負債 !!

         那好 , 你辛苦存錢買的車 , 是資產ㄇ ? 很多人認為是資產 , 我認為是負債 , 買一間500萬自住的純住宅 , 是資產ㄇ ? 銀行業者認為他是你的資產 , 可是我認為是負債 !! 為何呢 ? 因為雖然他是不動產,他卻不會把錢放到你口袋, 只會讓你繳保險跟稅金, 除非你出租….

        出租一定叫做資產ㄇ ? 錯 !! 如果你給銀行的本利大於租金, 他還是負債 , 唯有租金 > 房產支出 , 才叫做資產 , 你才擁有現金流 !!

        為何我勸我的小徒弟要勇敢投資會產生現金流的資產, 唯有不斷投資, 這些錢財會滾出更多的錢 , 你的錢放在銀行有些微的利息 , 問題是,高通膨讓他產生貶值, 所以銀行存款幾乎算是負債 , 他只會讓你錢越來越少, 少的可憐 !! 投資, 就是希望我們的錢去咬回更多的錢 , 產生流動 , 每月會週轉 , 越轉越多也越快 , 這個社會的金錢就會流動 , 也會流到你口袋裡 !!

        小房東專門套房出租, 因為套房產品幾乎是不動產中現金流最高的商品 , 我很少做買賣 , 幾乎是出租 , 我精油不斷投資套房, 一間間購買好的套房, 也購買其中溫馨的家具, 希望讓房客有良好的居住環境, 不再是班黃的牆壁, 剝落的璧癌 , 充滿臭味的套房 , 小房東的套房, 兩年固定粉刷, 採用的是比家庭用更好的乳膠漆 , 並且無毒安全 , 這些利益良好的投資, 帶來的是溫馨舒適的環境, 也讓我擁有高租金跟高出租率, 當然 , 更有很多老房東 , 平常很節省, 也不願意投資在自己的套房 , 不清潔也不整理, 受害的更是自己跟房客 !!  所以 , 絕對不要讓錢躺在銀行或是保險箱 , 只要確定風險低,報酬好 , 就要勇敢投資….

         各位看官 , 如果跟我一般都是上班族 , 請問各位加薪4000塊要多久 ? 一年 , 兩年 ,還是永遠漲不到 ?  跟各位說,小房東一個月平均加薪一仟塊….  為何呢 ? 只要增加一間套房, 我就替自己加薪4000 , 我平均每4個月買進一間套房 , 一年加薪一萬多, 各位 , 你相信ㄇ ? 

         小房東管理諸多套房 , 27歲時候 , 我只是月薪三萬 , 可是我一天天的壯大, 我現在31歲, 我月收超過12萬 , 我還在繼續長大當中, 我的收入有很多種 , 各位可能認為出租不就只有租金收入 , 錯錯錯 !!   我有買賣收入, 帶看收入 , 租金收入, 還有很重要的  押金收入 !! 這些都是很恐怖的 , 雖然不穩定, 但是一年下來很讓人驚訝 !! 現今台灣的景氣真差 , M型的結果 , 導致套房的房客每月能支出的就那麼一點 , 甚至簽約一年, 住了5個月公司就倒閉,或是外派到北部 , 就產生違約囉 , 這些都是無法預料的收入, 除了租金外, 有時押金收入甚至不亞於我的薪水.... , 這是讓我相當意外的 !!   沒有人希望沒收押金, 帶看新房客很累 , 但是我也不希望違約...  埃 !!!

           我看過在套房界中很成功的人 , 台中市過百間套房的有好幾個人 , 有些是家族企業 , 有些是自己蓋套房大樓 , 更有些人已經打拼10幾年才有的成果,  我也是 , 從第一間開始經營 , 過程中你會學到很多書本上根本不可能交你的行銷 , 不動產知識 , 還有管理 !!  以前我在家幾乎不作家事 , 小房東很好命 , 家裡雖然只是小康 , 但是我幾乎就只是上班, 其他啥都不會 , 經營不動產讓我成長, 讓我不再只是知道上班的東西,  只有成長, 存款也才會成長 !!

            我並不常作買賣件 , 到目前為止我做過5件買賣 , 但是買次買賣都是令人滿意的報酬 , 好的物件, 我希望保留 , 讓我創造高租金效益 , 只租不賣 , 好地點告報酬永遠不寂寞 , 假設一個物件60萬 , 價差讓你賺個6-8萬好了 , 很多投資客選擇賣出 , 可是你知道ㄇ ? 經營一間套房三年 , 光收押金違約就可能超過五萬 , 那些訂金租金不算 , 報酬就這樣多了 , 所以 , 長期持有高效益的資產 , 能讓你持盈保泰 , 好像購買基金 , 持續且長期持有 , 才是正確的道路 !! 

          小房東當初只用150 萬的資金開始購買套房 , 經營3年的成過 , 就是資產過千萬(當然其中有貸款 ) ,  如果只是上班族 , 請問何時會資產過千萬 , 95%的上班族今生要過千萬的機會不多 ,幾乎沒有 ,  開雙B的機會更少 , 小房東31 歲就可以達到 , 經由精準財務預測分析 , 我38歲可以退休(當然看你對於退休的定義) , 我預計月收入過15 萬就可以考慮退休 ,  如果繼續擴張 , 你覺得我到40遂將是何種光景 ? 以前我要貸款才可以買套房 , 將來40歲以後我可以4個月現金購買套房了

股票 , 基金 , 房地產 , 這是一般老百姓的所謂投資管道 , 看官 , 你是哪一種呢 ?

        寫這篇文章時候 , 台灣股市以及道瓊 , 當然下跌都是2-300點 , 小房東有感而發 , 隨筆寫下我的想法 !! 大家相互參考...

         我一直記的一句投資大師的話 , "資本市場的設計就是用來坑殺一般投資人 " , 這句話 , 我一直深刻被震撼到 ,  可是往往電視機的名嘴 , 老師 , 一直跟你灌輸 "你不理財 , 財不理你"  頓時 , 股票跟基金就變成投資時髦代名詞 , 可是 , 股票賺錢者幾希 , 人人都想變成巴菲特 , 問題是 , 巴菲特可不是圈外投資者喔 !!

        小房東的第一個投資 , 應該是我大學時候吧, 大一下學期投資萬泰銀行 , 那時候存款只有兩萬 , 一張萬泰好像也是20吧 , 結果不太會漲 , 這樣經過一段時間 , 我真覺得煩了 , 這樣不行 , 我就去上投信投顧開設的課程 , 量價關西 , 要看董K線 , 要清楚指標 , 藥學波浪理論 , 我從台中上去台北上課, 平日要去上大學物理課,小房東是物理系的 !!  ㄏㄏ    ....   週末就去上投資課程 , 之後改變投資方向, 大三就賺到人生第一個百萬 , 那是時機錢 , 當時後 , 我真覺得我的人生才剛開始.....

        可是 , 股海上下起伏 , 我很快知道 , 股海弄人 , 因為大多數的投資者無法接觸經營者 , 也無法第一時間知道公司狀況 , 大多是被集資者....哈哈哈哈!!  要當圈外人 , 還不如就此歸去 , 我在股票市場 , 賺到幾百萬 , 大概也培有上百萬 , 我又不是神 , 股票 , 說穿了就是人性 , 只要是人 , 都會因為股票失眠 , 興奮 , 生氣 , 絕望 !!  到了27歲 , 我把所有資金轉往不動產...   股票我無法完全掌握 , 不動產...輸贏都在自己的眼光

       基金 ? 當世界的老闆 ?  

       基本上 , 我並不喜歡基金 , 你知道為何ㄇ ?  請看官回去問你家的理專 , 他能跟你說這檔基金以往績效多好多好 , 請你問他一個問題 , 當基金賺10塊 ,請問經理團隊分多少 ? 扣除多少必要費用 ? 多少人事以及廣告費用 ? 如果他能回答 , 你又能接受 那你可以去買基金 !!

        各位 !! 如果你的錢賺到10塊要你分五塊給經理人抽傭 , 你願意ㄇ ?  你知道理專簽下你的合約他賺多少ㄇ ? 如果這些你都不知道 , 我想你不夠資格買基金 !!  基金的最大問題 , 就是投資團隊的必要費用以及經理人佣金不透明 , 檔置說你的錢用到哪裡 , 你都不知道 , 這樣你還要投資基金ㄇ ?  

        當你苦哈哈的存錢買基金 , 三餐都吃泡麵 , 投資團隊卻用你的錢去出國旅遊 , 住在帆船飯店 , 餐餐大魚大肉 , 每套制服上萬元 , 優越的薪資待遇 , 賺錢你要分他很多 , 賠錢賠你的 , 大不了他不幹了 , 你能接受這情況 , 你就去投資基金吧 !!  投資基金的最大好處 , 就是能跨國投資 , 你可以不用研讀英文報告 , 交給其他人去閱讀 , 這是他唯一的好處 !!

         大多數的基金 ,連動到的都是股票 , 當然很多報導你都可以看到某某藝人 , 很努力的研究基金做功課 , 所以他的報酬跟理財頭腦很好..等等這類的新聞經常出現 , 跟你說吧 , 如果藝人賠錢 , 也會叫記者來訪問他ㄇ ? 丟臉都來不及了 ,哪還會讓你知道 , 有些易人喜歡說他投資啥能源基金阿 , 石油基金阿 , 精品基金拉, 呵呵...   那都是大家都知道的題材 , 投資這檔基金的不是只有他一個人, 可能有數十萬人, 大家也都賺錢阿 , 巴菲特都在出清中國石油了 , 結果卻拋給你的石油基金接手 , 他只要出來喊一下 " 能源股不再是投資首選 " , 你的基金馬上大跌......

        基金跟股票 , 都是存在高度不確定性的金融商品, 換句話說 , 操控權不在你 , 你只有被痛宰的份 , 可是以下 ,我會說明 , 為何不動產 , 幾乎沒有風險 !! 掌控 , 完全在你....

很多人都說 , 房地產有如下風險 :

1.房產價格會上上下下 , 有些人會賠錢出場 , 有些人大賺

2.賣不出去怎麼辦 ?

3.萬一買到漏水屋 , 死人屋 , 輻射屋怎麼辦 ?! 

4. 好貴 , 等到以後有錢再買 !!

5.風險好大 , 還不如放銀行來的安心....

呵呵 , 各位看官 , 我們是不是經常這樣跟自己說呢 ?

我先回答 1. 2.問題 :

       房產的確會上上下下的 , 說實在話 , 跟股票有點類似 , 不過我卻認為我投資的不動產完全沒有風險 !! 怎膜說呢 ? 

        舉個例子 : 假如在台中市大墩路東興路附近的行情 10年屋9-10萬/平 ,  如果你可以買6萬/平 , 你會覺得有風險ㄇ ? 如果你賣八萬 , 你會覺得會很難賣ㄇ ?  呵呵...   當然各位會說 , 要找到6萬的說的容易 , 你找給我 ? 

        呵呵 , 如果一天到晚在家裡看韓劇 , 一天到晚上夜店把妹 , 當然輪不到你 , 好的投資機會只要出現一小時就會成交 , 台中市有多少投資客想買好的標地 , 可以排到高速公路上去了 , 還輪到你ㄇ?可是 , 就是會有些屋主在外地,在國外要處分資產, 雙卡風暴要跑路的也很多 , 只求現金不求價格的也很多, 問題是 : 誰知道你要買 ? 

        我想 , 只要你買的夠便宜 , 你就幾乎零風險 , 問題是 , 你怎樣知道你多少錢買 , 你才是絕對的便宜呢 ? 這個小房東無法回答, 也沒有公式 , 只有眼光跟經驗 , 難道要小房東幫你找屋ㄇ ?  不可能吧 , 只有你努力的看屋 , 看10間不夠. 就要去看一百間 , 多問多吸收 , 你就知道了...   因為在家裡看電視絕對沒有賺錢的機會的...   別懷疑!!  ㄏㄏㄏㄏ....

       再者 3.4.5. 根本不是問題 , 買屋幾乎都能立約保證, 如有上面情況,可以要求原價金退還 , 屋子不會貴的, 所謂貴或是便宜 , 應該相對於房產價格 , 今天要是每坪行情20萬 , 我能買到15萬的 , 買車借錢我都願意 , 因為 真的有大利可圖!! 真正的貴 , 其實是把錢放在銀行, 銀行家用你的錢再去投資賺更多的錢....   而你 , 一年年的損失在通貨膨脹中...   最後淪為下流階層...

      房產算是投資當中的王道 , 因為 , 他真的風險不高 , 股票會從300掉到10塊 , 可是房產不會打開門 100平變成10平吧 ? 除非你買的幾乎沒有轉手空間 , 只要你下功課 , 你不賺都很難...